중개사법 소액 임차인 보호 및 경매

 

중개사법 소액 임차인 보호 및 경매

중개사법 소액 임차인 보호 및 경매

 

우선변제권 앞에 최가 붙어있다

우선변제 받을권리인데 앞 뒤 문장을 확인하고 최우선인지 확인하자

대항력,우선변제권 인정받지 못한다면 돈도 못찾고 길거리에 나앉는다.

 

최고로 우선해서 변제받을수 있는거

나보다 선순위보다 먼저 받는다.

 

대항요건+일정보증금 규모

보증금중 일정액/다른 담보물권자보다/ 우선 변제 권리 = 최우선변제권

보증금중 일정액이다. 보증금 전액이 아니다.

 

서울특별시/1억1천/3,700만원

수도권 과밀 억제(세종시,용인시,화성시)/1억/3,400만원

광역시/6천/2,000만원

그 밖의 지역/5천/1,700만원

 

ㅇ임차권등기명령

보증금을 돌려받을 때까지 계속 거주 할 수 있다.

임차권등기명령신청 - 임차권 등기<대항력,우선변제권 취득>

임차권등기를 하면 이사를 가더라도 대항력이 유지 된다.

 

임차권등기명령이 행해진뒤 소액임차인이 들어오면 최우선변제권X

하지만 우선변제권은 인정된다.

 

사업자등록대상-영업용건물-임대차+법적용대상 보증금액 범위 내

*환산보증금=임대보증금+(월차임X100)

서울특별시	법적용대상금액 9억이하	소액보증금-일정액 6,500-2200
수도권 과밀 부산시	6억9천이하	5,500-1,900
광(세종,용인,안산,김포,광주,파주)	5억4천이하	3,800-1,300
그밖의 지역	3억7천이하	3,000-1,000

계약갱신의 특례

법 적용대상 보증금액 초과하는 임대차 계약갱신의 경우 차임과 보증금의 증감 청구 가능

권리금계약이란 신규 임차인이 되려는 자가 <임차인>에게 권리금을 지급하기로 하는 계약(임대인 아니다)

권리금 회수기회 보호

 

경매와 공매

경매가 요즘 민사집행법 규제가 나온다

용어가 익숙하지 않기 때문입니다.

-경매절차의 개요 /강제경매.임의경매/

 

A 1억이 필요하다 가장먼저 은행에 찾아가서 빌립니다.

신용이 좋다면 1억이 필요할때 친구에게 찾아가서 1억을 달라고 합니다.

10억짜리 아파트를 은행에 저당권을 설정하고 1억을 빌린다.

친구를 찾아갈때는 아파트에 선순위 저당권을 잡아야한다

담보물권을 실행하기 위한 경매를 담보권 실행경매라고 한다 .이것이 <임의경매>

저당권 근저당권의 담보물권을 실행하기 위해 하는 것

 

친구는 각서나,차용증서로 경매를 신청할 수 없다.

대여금 반환청구소송 제기하고 승소판결받고 판결서,판결문,지급명령서 와같은 집행권원으로 경매를 한다

이것이 <강제경매>입니다.

 

임의경매는 약정내 갚지 못하면 특정재산(물적책임)을 진다 / 예견된 경매

강제경매는 특정재산이 책임지는게 아니라 일반재산(인적책임)을진다 / 예견되지 않은 경매

 

1.경매신청 및 경매개시 결정

-10짜리 재산에 대해서 경매를 할거라고 법원은 공시를 해야한다 

-등기관이경매개시결정 등기를 합니다.

-채무자에게 송달

(송달됫을때 개시결정 등기 됬을때 압류의 효력이 나타난다)

 

2.배당요구의 종기결정 및 공고

-배당요구를 해야 배당받는 사람은 꼭 배당요구해야한다 

-배당요구 종기는 첫 매각기일 이전으로 정한다.

-등기부에 나타나지 않는 사람은 배당요구해야 배당받는다

-첫경매개시결정등기 전에 등기 되어있으면 배당요구하지않아도 배당받는다

 

3.매각의 준비

-집행관한테 거기 부동산 현황 조사해오세요 하고 명령한다

-집행관이 아파트가서 조사해서 임차인 몇명이고 최우선변제 임차인이 몇명인지

<부동산현황조사보고서>를 제출합니다.

-감정평가사한테 가서 얼만지 평가해오라고 합니다.

-<감정평가서>를 만들어서 보고합니다.

ㄴ최저매각가격을 정합니다. 아무리못받아도 이가격은 받아야한다.

-법원에서 <매각물건명세서>를 만든다

-입찰에 참여할분은 매각일 1주일전에 와서 3가지 서류를 확인하세요

 

4.매각 기일의 지정 공고 통지

-최초매각기일 / 공고한 날부터 14일 이상

-매각결정기일 / 매각기일 로부터 1주일 안으로 정한다

 

5.매각의실시

호가경매 : 가격을 호창해서 하는 경매

거의 대부분 법원에서 기일입찰

하루 딱 언제 입찰합니다 기일정해놓고 그때만 하는거

기간입찰 

3가지중에 법원이 정하는 것으로 한다

입찰에 붙힐 사건이 2건이가너 부동산이 2건이상이면 담합을 방지하기 위해 동시 입찰의 원칙

/팔아봐서 안팔려서 다시 팔려는 새매각(유찰)은 최저매각가격에 20%~30% 떨어져서 시작한다

1기일 2회 입찰제

ㅇ입찰참여

채무자 X

채무자의 가족 O

제한능력자 X

집행관 X

감정평가사 X

재매각 - 종전매수인 X

소유자(강제경매)X

물상보증인 O

 

법원에가면 입찰표랑 서류봉투가 2장 있습니다.

하얀봉투에 <매수보증금> 돈을 넣습니다.

매수보증금은 법원이 정한 최저매각가격의 10%입니다.

 

최고가 매수신고인이 여러사람이라면 그사람들만 해놓고 다시한번 하고

그래도 여러사람이면 추첨한다

차순위매소신고인 은 최고가매수신고인이 돈을 안냈을때 나에게 매각을 해주세요 하고 신고하는 사람

최고가매수가에서 매수보증금을 뺀 금액을 넘는 가액으로 응찰한 사람만이 차순위매소신고인이 된다.

 

6.매각허부결정

즉시항고할때 항고보증금을 공탁해야한다

=매각대금의 10%을 공탁해야한다.

채무자,소유자가 항고하는 경우 기각되고 전부 반환하지 않는다.

반환받지 못한 금액은 배당재단에 편입된다.

 

7.매각대금납부

-대금지급기일이 아니고 <대금지급기한> 내에 납부

-채무 인수

-채권상계

 

8.배당절차

-빚잔치

말소기준권리 : 소멸 기준권리

등기부에 나타난 권리 등기부에 나타나지 않는 권리 

<저당권,근저당권,압류,가압류,담보가등기>가장 앞선 권리

보다 먼저 설정된 지상권,지역권,전세권,대항권,임차권은 인수해야한다.

말소기준권리보다 뒤에 설정된 용익물권은 소멸되는 권리이다.

 

9.소유권이전 등기등 촉탁 인도명령

 

매수신청대리인 등록

대법원규칙 

매수신청대리권의 범위

:매입차매공임차

매수신청 /입찰표/차순위/매수신청 보증 돌려줘/공유자 우선매수/임차인 임대주택/차순위매수신고이지위포기