부동산공법 용도지역

부동산공법 용도지역

부동산공법 용도지역

 

용도지역 용도지구 용도구역

지역 지구 구역 : 지지구

 

1.용도지역의 개념

-토지의 이용 및 건축물의 건폐율 용적율 높이 등을 제한하기 위해서

용도지역끼리 중복 안된다.

 

2.용도지역의 종류

크게 4가지

도시지역 관리지역 농림지역 자연환경 보전지역

9개  주상공녹 : 보생계 : 농자

주거지역 : 전용,일반,준주거 2/3/1 6가지

전용 : 양호한 / 일반 : 편리한 전양일편 : 전양을 향한 일편단심

1종전용 : 단독 2종: 공동

 

공업지역 :  전용,일반

전용 : 중화학, 오해물질 나오는데

일반 : 환경을 저해하지 않는 공업지역

 

녹지지역 : 보전녹지,생산녹지,자연녹지

보전: 도시를 보전만 하는건

자연 : 보전할 필요가 있으며 제한적으로 개발이 될 수도 있는 지역

(보전도 하면서 개발도 하자)

 

도시지역 총 16가지

가장 행위제한 심한 지역 : 보전녹지지역

 

관리지역 (보생자)

계획관리지역 : 

보전관리지역이 가장 개발제한이 심하다

 

21가지중 가장 행위제한이 심한곳은

**자연환경보전지역

 

3.지정권자

도시군 관리계획을 수립해서 지정한다.

지정권자 = 결정권자 :(시,도지사,대장)예외적 국장

 

4.지정절차 : 원칙 : 도시군 관리계획 결정 지정 // 예외 : 특례2가지 (지정의제,결정고시의제)

*지정의제 ; 공유수면(바다) 강,하천,바다중 바다인 공유수면에 한해서 

육지쪽에 농림지역에 지정되어있다. 바다도 농림지역으로 하고 싶은거야

매립하는 이유가 같은 목적이라면 매립준공인가를 받은 날부터 이웃하는 용도지역으로 지정된 것으로 본다.

 

*도시지역결정고시의제 : 항어산택전

항만구역, 어항구역 의로써 도시지역에 연접한 지역 

국가산업단지,일반산업단지,도시첨단산업단지<농공단지 제외>

택지개발지구 : 택지개발지구가되면 더이상 농림지역이 아니라 도시지역이 된다.

전원개발사업구역 : 전기의근원 발전소 같은거 <**수력발전소,송변전설비 제외>

 

관리지역 : 농업진흥지역. 보전산지

농업진흥지역 : 농림지역으로 결정고시

보전산지 : 관리지역 아니고 농림지역, 자연환경보전지역 중 하나로 결정고시된다.

 

5.행위제한(3가지)

-건축제한 : 아무거나 함부로 건축하지말라/용도,종류,규모를 제한한다.

-건폐율 제한 :대지안에 건물을 뚱뚱하게 짓지 말라 건물과 건물이 다닥다닥 붙어 통풍안되고 사생활보호가안된다.

-용적률 제한 : 너무 쭉쭉빵빵하게 짓지 마세요

 

준주거지역, 모든 상업지역 (중일유근) 중공업지역,계획관리지역 은 행위제한이 완화되는 것이다

 

용도지역행위제한

건축제한

건폐율제한 : 건폐율이란 대지면적에 대한 건축면적 X 100 대지의 수평 면적 1,000 건축물의 가장 바깥쪽 벽(외벽)의 수평편면적 500 건폐율은 50%이다.//용도지역별로 건폐율 제한이 있다. 

시행령 : 556657/9887/777/222/224/2/2

오오 육육 오칠   구팔팔칠 칠칠칠 이이이 이이사 이 이

 

용적률제한

개념 ; 대지 면적에 대한 연멵ㄴ적 X 100 

대지면적 1000 1층 바닥면적 2층 바다면적 3층 바닥면적 의 합계가 연면적 

한개층 바닥면적이 500 4개층이라 2,000 =연면적 = 200%

 

용적률 계산시 제외되는 면적

*지하층면적

*지상층인데 부수적으로 사용하는 주차 면적

*초고층 준초고층의 피난안전구역면적

*11층 이상 건물중 지붕 바로밑에 대피공간 만든 면적

<용도지역별 용적률이 다르다>

얼마이상 얼마이하 이런식으로 용적률이 되어있다.

상한선만 외우자

시행령 : 가장 높은것부터 낮은 순서대로

*상 준 공 주 녹 관농자

*상업지역 : 중일유근 1500/1300/1100/900 2백씩 내려간다

준 준거주역 : 500

중공업지역 : 400

일반 350

전용 300

 

주거지역

일반 3/2/1/= 300/ 250/200

전용 2/1 = 150/100

 

녹 : 100

관농자 80

 

녹 관농자에서 트레이드가 이루어진다.

녹지지역중에서 보전만해야하는 : 보전녹지지역은 : <80>

관리지역중 계획관리지역은 : <100>

계백 장군과 싸운 관창 2계급특진이 여기서 나온것이다.

 

용도지역 아직 정해지지 않은 지역은

행위제한이 가장 심한지역 자연환경보전지역으로 한다.

건폐율 20% 용적률 80%